Как купить квартиру по переуступке прав?

Переуступка прав (договор цессии) является самым распространенным вариантом правового оформления покупки квартиры до завершения стройки. Такая сделка может сэкономить покупателю значительную сумму денег, но связана с определенными юридическими рисками.

Поэтому надо знать все детали правового механизма цессии при купле-продаже квартир в новостройках.

Правовое обоснование переуступки прав и суть договора цессии

Договор уступки права требования (цессии) - это соглашение, по которому сторона – цедент передает стороне - цессионарию требование выполнения обязательств стороной – цессионером, при чем цессионарий получает это право от цедента на условиях, не усугубляющих положение цессионера.

Правовая основа договора цессии заложена в параграфе 1 гл. 24 ч. 1 ГК РФ.

Применительно к покупке жилья в строящемся доме договор цессии выглядит следующим образом. Продавец квартиры (цедент), являющийся дольщиком, передает покупателю (цессионарию) свои права по соглашению, подписанному с фирмой-застройщиком.

Договорами цессии пользуются инвесторы, покупающие квартиры у застройщика еще на этапе оформления разрешительных документов, а в дальнейшем перепродающие это жилье на завершающей стадии строительства по более высоким ценам. Также механизмом цессии пользуются передумавшие дольщики, пожелавшие возвратить вложенные средства без штрафов, предусмотренных при досрочном расторжении договора с застройщиком. Особенность сделки цессии заключается в том, что цессионарий получает все права и обязанности цедента по его договору со строителями и не может вносить в соглашение свои условия.

Заключение договора цессии возможно только до перехода прав на жилье от застройщика к дольщику.

Плюсы и минусы использования договора о переуступке прав - цессии при покупке жилья в новостройках

Приобретение жилья в недостроенном доме по договору цессии сулит покупателю определенные выгоды:

• возможность покупки понравившегося жилья, когда еще до окончания стройки все квартиры распроданы;
• приобретение квартиры в строящемся доме по более низкой цене, чем после окончания строительства;
• при покупке квартиры в кредит на финальном этапе строительства дома ипотека начинает выплачиваться незадолго до заселения.

Для продавца цессия выгодна в двух случаях:

• возможность заработать на возрастании стоимости квартиры по мере завершения строительства;
• возможность возврата вложенных средств без штрафных санкций.

Минусы использования цессии при покупке квартиры в новостройке заключаются во множестве рисков, сопровождающих эту форму договорных отношений.

Риски переуступки прав, которых можно избежать:

1. Договор цессии оказался юридически недействительным. В таком случае цессионарий может предъявить претензии только к цеденту, а не к застройщику. Чтобы избежать этого, покупателю надо проконтролировать корректность заключения сделки, воспользовавшись соответствующей юридической помощью. По законодательству договор будет считаться действительным, если:

• дольщик полностью выплатил деньги по договору с застройщиком и заключил соглашение о взаимозачете требований;
• согласие в письменной форме застройщика на уступку прав дольщика, если это было оговорено в договоре на долевое участие;
• письменное разрешение банка, если дольщик пользовался ипотекой.

2. Банкротство застройщика, затягивание сроков окончания строительства, нарушение других условий договора. В этих случаях цедент не несет ответственности за дальнейшее развитие событий. Цессионарий может предъявить претензии только к застройщику, но при финансовой несостоятельности последнего сделать это будет проблематично. Во избежание подобных проблем покупателю до заключения договора цессии надо ознакомиться с проектной документацией застройщика, справиться о его финансовом положении и выяснить стадию строительства. Возможен вариант с включением в договор условия поручительства цедента за выполнение договорных условий застройщиком. Но на практике цедент редко идет на это.

3. Жилье по договору цессии продается дважды. В этом случае, исходя из практики судебных решений, квартира достается тому, кто первый оформил и зарегистрировал договор.

Покупателю квартиры в новостройке необходимо знать, что по законодательству уступка прав на жилье возможна только по соглашению о долевом участии. Договоры цессии и долевого участия должны пройти обязательную государственную регистрацию.

Иногда застройщик предлагает вместо договора о долевом участии другие формы договоров (инвестиционные соглашения, векселя, предварительные договоренности купли-продажи или долевого участия). Сделки такого рода повышают риски для покупателя. Надо избегать соглашений, которые не проходят государственную регистрацию.

Чтобы уйти от рисков, договор цессии целесообразно заключать, если:

• приобретаемая квартира продана цеденту по соглашению о долевом участии,
• деньги по договору передаются после его регистрации.

4. Отсутствие письменного уведомления застройщика цедентом о передаче прав на жилье цессионарию повышает риски для последнего.

Этапы оформления договора цессии

Проверка документов застройщика

Наличие полного пакета необходимых документов у застройщика – залог успешного оформления сделки. В офисе фирмы-застройщика надо попросить показать:

• учредительные документы;
• регистрационное свидетельство;
• справку о постановке на учет в налоговой инспекции;
• документы на землю;
• разрешение на строительство;
• проектную документацию;
• проектную декларацию;
• договор с указанием источника финансирования строительства.

Подготовка продавца и покупателя к заключению договора цессии

Перед подписанием договора продавец должен:

• Предупредить застройщика о продаже квартиры по договору цессии.
• Взять письменное согласие застройщика.
• Взять справку об отсутствии долга перед застройщиком.
• Иметь заверенное нотариально согласие второго участника семейных отношений, если жилье покупалось в браке.
• Получить письменное разрешение от банка, если жилье находится в залоге по ипотеке.
• Получить выписку на квартиру из ЕГРП.

Перед подписанием договора покупатель должен:

• Взять заверенное нотариусом согласие второй стороны семейных отношений, если жилье приобретается в браке.
• Заключить кредитный договор и получить закладную, если жилье приобретается в кредит.

Составление договора цессии

Текст договора составляется при участии обеих сторон, подписывается в регистрирующем органе с обязательным указанием типа первоначального соглашения.

Регистрация договора цессии (уступки права)

1. В присутствии сотрудника органа гос. регистрации подписать обеими сторонами договор цессии.

2. Подать регистратору следующие документы:

• паспорта сторон;
• согласие сторон брачных отношений;
• изначальный договор с застройщиком;
• справка об отсутствии задолженности перед строителями или соглашение о переводе долга покупателю;
• письменное подтверждение согласия фирмы-застройщика на продажу квартиры по договору цессии;
• письменное разрешение кредитной организации на продажу квартиры, если она была в залоге;
• кредитный договор и закладная на квартиру, если она приобретается в кредит.

3. Оплатить госпошлину.

4. Каждой стороне договора подписать заполненное регистратором заявление.

5. Получение от регистратора расписки о принятии всех документов для проведения гос. Регистрации.

6. В назначенный регистратором день с паспортом и распиской забрать зарегистрированный договор и поданные документы.

Приобретая строящееся жилье по договору цессии покупатель должен осознавать, что к нему переходят не только права участника строительства, но и риски, связанные с несоблюдением застройщиком договорных отношений.


Если вам необходимо составить договор цессии или проанализировать его с точки зрения соблюдения ваших интересов, а также оказать поддержку при его заключении или регистрации, вам может помочь опытный юрист по недвижимости компании "Беспалов, Стогов и партнеры". Связаться с ним можно по телефону: (812) 309-93-01.

Юристы по договору цессии (уступки права) находятся по адресу: Санкт-Петербург, Невский район, улица Полярников, дом 6. От ст. м. Ломоносовская до нашей юридической компании всего 1-2 минуты ходьбы.