Как купить квартиру по переуступке прав?
![Как купить квартиру по переуступке прав?](/media/k2/items/cache/97aa066dcc42404e7602768333af5659_M.jpg)
Переуступка прав (договор цессии) является самым распространенным вариантом правового оформления покупки квартиры до завершения стройки. Такая сделка может сэкономить покупателю значительную сумму денег, но связана с определенными юридическими рисками.
Поэтому надо знать все детали правового механизма цессии при купле-продаже квартир в новостройках.
Правовое обоснование переуступки прав и суть договора цессии
Договор уступки права требования (цессии) - это соглашение, по которому сторона – цедент передает стороне - цессионарию требование выполнения обязательств стороной – цессионером, при чем цессионарий получает это право от цедента на условиях, не усугубляющих положение цессионера.
Правовая основа договора цессии заложена в параграфе 1 гл. 24 ч. 1 ГК РФ.
Применительно к покупке жилья в строящемся доме договор цессии выглядит следующим образом. Продавец квартиры (цедент), являющийся дольщиком, передает покупателю (цессионарию) свои права по соглашению, подписанному с фирмой-застройщиком.
Договорами цессии пользуются инвесторы, покупающие квартиры у застройщика еще на этапе оформления разрешительных документов, а в дальнейшем перепродающие это жилье на завершающей стадии строительства по более высоким ценам. Также механизмом цессии пользуются передумавшие дольщики, пожелавшие возвратить вложенные средства без штрафов, предусмотренных при досрочном расторжении договора с застройщиком. Особенность сделки цессии заключается в том, что цессионарий получает все права и обязанности цедента по его договору со строителями и не может вносить в соглашение свои условия.
Заключение договора цессии возможно только до перехода прав на жилье от застройщика к дольщику.
Плюсы и минусы использования договора о переуступке прав - цессии при покупке жилья в новостройках
Приобретение жилья в недостроенном доме по договору цессии сулит покупателю определенные выгоды:
- возможность покупки понравившегося жилья, когда еще до окончания стройки все квартиры распроданы;
- приобретение квартиры в строящемся доме по более низкой цене, чем после окончания строительства;
- при покупке квартиры в кредит на финальном этапе строительства дома ипотека начинает выплачиваться незадолго до заселения.
Для продавца цессия выгодна в двух случаях:
- возможность заработать на возрастании стоимости квартиры по мере завершения строительства;
- возможность возврата вложенных средств без штрафных санкций.
Минусы использования цессии при покупке квартиры в новостройке заключаются во множестве рисков, сопровождающих эту форму договорных отношений.
Риски переуступки прав, которых можно избежать:
1. Договор цессии оказался юридически недействительным. В таком случае цессионарий может предъявить претензии только к цеденту, а не к застройщику. Чтобы избежать этого, покупателю надо проконтролировать корректность заключения сделки, воспользовавшись соответствующей юридической помощью. По законодательству договор будет считаться действительным, если:
- дольщик полностью выплатил деньги по договору с застройщиком и заключил соглашение о взаимозачете требований;
- согласие в письменной форме застройщика на уступку прав дольщика, если это было оговорено в договоре на долевое участие;
- письменное разрешение банка, если дольщик пользовался ипотекой.
2. Банкротство застройщика, затягивание сроков окончания строительства, нарушение других условий договора. В этих случаях цедент не несет ответственности за дальнейшее развитие событий. Цессионарий может предъявить претензии только к застройщику, но при финансовой несостоятельности последнего сделать это будет проблематично. Во избежание подобных проблем покупателю до заключения договора цессии надо ознакомиться с проектной документацией застройщика, справиться о его финансовом положении и выяснить стадию строительства. Возможен вариант с включением в договор условия поручительства цедента за выполнение договорных условий застройщиком. Но на практике цедент редко идет на это.
3. Жилье по договору цессии продается дважды. В этом случае, исходя из практики судебных решений, квартира достается тому, кто первый оформил и зарегистрировал договор.
Покупателю квартиры в новостройке необходимо знать, что по законодательству уступка прав на жилье возможна только по соглашению о долевом участии. Договоры цессии и долевого участия должны пройти обязательную государственную регистрацию.
Иногда застройщик предлагает вместо договора о долевом участии другие формы договоров (инвестиционные соглашения, векселя, предварительные договоренности купли-продажи или долевого участия). Сделки такого рода повышают риски для покупателя. Надо избегать соглашений, которые не проходят государственную регистрацию.
Чтобы уйти от рисков, договор цессии целесообразно заключать, если:
- приобретаемая квартира продана цеденту по соглашению о долевом участии,
- деньги по договору передаются после его регистрации.
4. Отсутствие письменного уведомления застройщика цедентом о передаче прав на жилье цессионарию повышает риски для последнего.
Этапы оформления договора цессии
Проверка документов застройщика
Наличие полного пакета необходимых документов у застройщика – залог успешного оформления сделки. В офисе фирмы-застройщика надо попросить показать:
- учредительные документы;
- регистрационное свидетельство;
- справку о постановке на учет в налоговой инспекции;
- документы на землю;
- разрешение на строительство;
- проектную документацию;
- проектную декларацию;
- договор с указанием источника финансирования строительства.
Подготовка продавца и покупателя к заключению договора цессии
Перед подписанием договора продавец должен:
- Предупредить застройщика о продаже квартиры по договору цессии.
- Взять письменное согласие застройщика.
- Взять справку об отсутствии долга перед застройщиком.
- Иметь заверенное нотариально согласие второго участника семейных отношений, если жилье покупалось в браке.
- Получить письменное разрешение от банка, если жилье находится в залоге по ипотеке.
- Получить выписку на квартиру из ЕГРП.
Перед подписанием договора покупатель должен:
- Взять заверенное нотариусом согласие второй стороны семейных отношений, если жилье приобретается в браке.
- Заключить кредитный договор и получить закладную, если жилье приобретается в кредит.
Составление договора цессии
Текст договора составляется при участии обеих сторон, подписывается в регистрирующем органе с обязательным указанием типа первоначального соглашения.
Регистрация договора цессии (уступки права)
1. В присутствии сотрудника органа гос. регистрации подписать обеими сторонами договор цессии.
2. Подать регистратору следующие документы:
- паспорта сторон;
- согласие сторон брачных отношений;
- изначальный договор с застройщиком;
- справка об отсутствии задолженности перед строителями или соглашение о переводе долга покупателю;
- письменное подтверждение согласия фирмы-застройщика на продажу квартиры по договору цессии;
- письменное разрешение кредитной организации на продажу квартиры, если она была в залоге;
- кредитный договор и закладная на квартиру, если она приобретается в кредит.
3. Оплатить госпошлину.
4. Каждой стороне договора подписать заполненное регистратором заявление.
5. Получение от регистратора расписки о принятии всех документов для проведения гос. Регистрации.
6. В назначенный регистратором день с паспортом и распиской забрать зарегистрированный договор и поданные документы.
Приобретая строящееся жилье по договору цессии покупатель должен осознавать, что к нему переходят не только права участника строительства, но и риски, связанные с несоблюдением застройщиком договорных отношений.
Если вам необходимо составить договор цессии или проанализировать его с точки зрения соблюдения ваших интересов, а также оказать поддержку при его заключении или регистрации, вам может помочь опытный юрист по недвижимости компании "Беспалов, Стогов и партнеры". Связаться с ним можно по телефону: (812) 309-93-01.
Юристы по договору цессии (уступки права) находятся по адресу: Санкт-Петербург, Невский район, улица Полярников, дом 6. От ст. м. Ломоносовская до нашей юридической компании всего 1-2 минуты ходьбы.