Обзор изменения законодательства о недвижимости

09 февраля 2016

В преддверии нового года вышел в свет Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ, существенно повлиявший на порядок перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в общей собственности. Законодатель расширил количество сделок с обязательной нотариальной формой.

Одной из главных новелл в указанном законе стало изменение правил заключения договора купли-продажи доли в праве общей собственности. Теперь для возмездного отчуждения доли третьему лицу, не являющемуся собственником недвижимости, необходимо не только соблюсти принцип преимущественного права, но и удостоверить договор купли-продажи доли у нотариуса (пункт 1 статья 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

С 01.01.2016 года сделка о продаже доли стороннему лицу без надлежащего оформления ее в нотариальной форме автоматически применительно к пункту 3 статьи 163 Гражданского кодекса РФ будет являться ничтожной.

Как и прежде, совладельцы недвижимости имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли, однако если ранее доказательства об уведомлении собственников необходимо было предоставлять в регистрирующий переход права орган, то теперь указанные документы предоставляются нотариусу, оформляющему сделку продажи доли. Отдельно стоит отметить, что ранее отказ от приобретения можно было засвидетельствовать через нотариуса или орган, осуществляющий переход прав. Однако теперь нотариус сам будет определять, какие документы бесспорно устанавливают отказ других собственников.

Изменения также коснулись перехода долевой собственности на землю (пункт 3 статьи 24.1). Теперь сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению.

Договор продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, под угрозой признания его ничтожным подлежит нотариальному удостоверению. Собственностью несовершеннолетних, а также ограниченных или лишенных в дееспособности лиц можно распорядиться при условии обязательной нотариальной формы сделки (статья 30 была дополнена пунктом 2).

Таким образом, законодатель отдает все большее предпочтение нотариальным формам сделок как более надежному способу гражданского оборота недвижимости с учетом интересов собственников и слабо защищенных граждан — несовершеннолетних и лиц с пороком дееспособности.